В 20 городах Московской области жилье предлагается по цене менее 100 тысяч рублей за квадратный метр. В среднем стоимость одного квадратного метра площади на вторичном рынке в Московской области составляет 151,6 тысяч рублей, что на 14,2% выше, чем год назад. Об этом говорится в исследовании аналитических центров, занимающихся рынком недвижимости.
Не секрет, что Подмосковье часто рассматривается в качестве места покупки жилья людьми, у которых не хватает денег на квартиру в столице. Например, чтобы приобрести новостройку в Московской области, нужно в среднем 7,6 млн рублей. А в столице цена превышает этот порог более чем в 2,5 раза. В то же время в Подмосковье есть муниципалитеты, где можно купить квартиру за 5 миллионов рублей, а то и дешевле.
Основной принцип ценообразования на рынке недвижимости Московской области – чем лучше транспортная доступность до столицы, тем дороже. Поэтому самые низкие цены на жилье в городах, расположенных в дальнем поясе Подмосковья. Также стоит рассмотреть сектор, в котором расположен город. Более доступное жилье на востоке региона, более дорогое – традиционно на западе. Львиная доля городов, где можно относительно недорого приобрести квартиру, расположены на востоке и северо-востоке области. Еще одна особенность заключается в том, что почти все эти локации имеют промышленную специализацию. Стоимость жилья в таких местах почти полностью ориентирована на местных покупателей, которые живут и работают в конкретном городе.
От Каширы до Коломны
Согласно статистике, сейчас минимальная стоимость одного квадратного метра вторичного жилья зафиксирована в городах Кашира и Ожерелье – в каждом из них она составляет 61,4 тысячи рублей. Шатура и Рошаль находятся на втором месте. Квадратный метр здесь стоит 70,3 тысячи рублей, а замыкает тройку лидеров Волоколамск с ценой квадрата в 70,3 тысячи рублей.
Далее идут: Егорьевск и Куровское – 76,1 тысяч рублей за квадратный метр; Воскресенск – 79,8 тысяч рублей; Михнево – 84,9 тысяч рублей; Орехово-Зуево и Павловский Посад – 87,3 тысяч рублей; Можайск, Руза, Тучково – 94,4 тысяч рублей; Серпухов – 95,6 тысяч рублей; Электросталь и Электроугли – 96,6 тысяч рублей; Ногинск и Черноголовка – 96,7 тысяч рублей; Коломна – 97,5 тысяч рублей.
Только один город с ценой квадратного метра до 100 тысяч рублей находится в часе езды электричкой от центра Москвы – это Павловский Посад. От Курского железнодорожного вокзала столицы можно добраться до него за 55 минут.
Между тем год назад аналитики называли больше городов Подмосковья, где можно было купить квартиру на вторичном рынке по цене до 100 тысяч рублей за квадратный метр. Помимо перечисленных выше, в этот список входили Бронницы, Белоозерский, Клин, Лосино-Петровский, Свердловский, Монино, Сергиев Посад, Софрино, Дмитров, Яхрома и Чехов.
Тем не менее, по их прогнозам, цены на жилье в столичном регионе в среднесрочной перспективе будут снижаться по ряду объективных причин. Поэтому количество подмосковных городов с приемлемой стоимостью квартир и удобной транспортной доступностью должно увеличиться, делают вывод эксперты.
Топ-3 доступных новостроек
Интересно, что самые дешевые новостройки в Московской области в настоящее время продаются в городе Лыткарино. Средняя стоимость лота составляет 5,6 млн рублей, то есть 121,3 тысяч рублей за квадратный метр. На втором месте находится городской округ Солнечногорск со средней стоимостью квартиры 6,6 млн рублей и 173,6 тысячами рублей за квадратный метр, а на третьем – городской округ Балашиха со средним лотом в массовом сегменте стоимостью 6,9 млн рублей и, соответственно, за один квадратный метр – 142,6 тысячи рублей.
Кроме того, низкие цены на новые квартиры в Московском регионе зафиксированы в Электрогорске, Серпухове, Пушкино и Дмитрове. Чтобы купить здесь новостройку, потребуется в среднем 6-7 миллионов рублей. Примечательно, что относительно недорогие варианты можно найти в Лобне, которая находится всего в 15 км от МКАД. Включение ее в этот список объясняется тем, что на сегодняшний день там предлагается только один проект жилья стандартного класса, и ранее наблюдались значительные задержки в его вводе в эксплуатацию. Известно, что этот жилой комплекс пользуется ограниченным спросом, поэтому застройщики пытаются стимулировать интерес покупателей за счет более привлекательных цен.
Средний бюджет на покупку новостройки класса «стандарт» в Московской области составляет 6,6 млн рублей, «комфорт» – 7,6 млн рублей, «бизнес-класс» – 13,8 млн рублей.
Представление о комфорте поменялось
В последние месяцы спрос на квартиры в Подмосковье несколько снизился, и цены тоже плавно пошли вниз, говорят эксперты. При этом количество предложений и сроки реализации различных строительных проектов увеличились. Специалисты в области недвижимости сходятся во мнении, что впервые за несколько последних лет покупатели могут выбирать на рынке готового жилья из большого количества объектов.
Аналитики также отметили, что сейчас в регионе в избытке представлено жилье, которое либо едва дорожает, либо теряет в цене. Так, трудно продать квартиры в старых домах, построенных 50-60 лет назад. Они часто очень неудобны, нерациональны и непригодны для комфортной жизни. Та же самая ситуация с квартирами в пятиэтажках с высоким коэффициентом износа, особенно в панельных зданиях. Никого сегодня не устраивает маленькая кухня и узкий коридор вместо большого квадратного, крохотная ванная комната, куда не поставить стиральную машину и старый узкий подъезд без лифта.
Квартиры, не отличающиеся удобной планировкой, почти не дорожают и часто становятся все дешевле. Например, в некоторых домах брежневской эпохи отсутствует благоустроенная придомовая территория, изношены инженерные коммуникации, плохая тепло- и шумоизоляция. Все это невозможно исправить дизайнерским ремонтом, поэтому такое жилье и в дальнейшем будет постепенно терять в цене. И конечно, не прибавляют старой квартире стоимости перепланировки, проведенные без согласования, а значит, незаконные.
По мнению аналитиков, иметь такую недвижимость в собственности и терпеливо ждать роста цен – не самое лучшее решение. Гораздо разумнее обменять ее на новое современное жилье с определенной доплатой.
Мнение
Олег Репченко, аналитик:
– По сравнению с Москвой стоимость жилья в Московской области гораздо ближе к людям, но тем не менее ценник и тут значительно завышен. За 2020-2021 годы квартиры в Подмосковье, как и в Москве, подорожали примерно в 1,5 раза на фоне низких ставок по ипотеке. На начало 2020 года стоимость одного квадратного метра жилья в регионе составляла 91,9 тысячи рублей.
