Жители Подмосковья покупают квартиры в основном по двум причинам. Первая – это недвижимость как инвестиция, то есть человек не планирует сам переезжать в жилье, но есть краткосрочная или среднесрочная задача заработать на его сдаче или продаже. Вторая – недвижимость для проживания. Финансовые аналитики убеждены, что в текущих реалиях инвестировать в недвижимость не слишком выгодно. Таким образом, если вы не планируете переезжать в жилье, а хотите сдавать или перепродавать его, нужно подождать до того момента, как ситуация изменится.
«Из-за санкций и падения реальных доходов стоимость недвижимости может постепенно снижаться в течение длительного времени. Поэтому не исключено, что инвестиции в жилье не дадут прибыли в ближайшей перспективе», – делает вывод финансовый эксперт Максим Глазков.
По его словам, инвестировать в новостройки сегодня довольно рискованно. Ведь застройщиков освободили от штрафов до конца года, и в том случае, если сдача жилья задерживается, это лишает покупателя рычагов воздействия на недобросовестных подрядчиков.
А вот приобретение недвижимости для собственного проживания в ипотеку, как и ранее, хорошее решение. Сегодня государство предлагает немало льгот для ипотечников. При этом эксперт подчеркнул, что следует трезво оценить возможные дополнительные расходы, например, на страхование ипотеки.
«Не торопитесь брать страховку у того банка, в котором берете кредит. Сравните цену полиса у других страховых компаний, которые аккредитованы этим банком. Оцените перспективы стабильной работы у своего работодателя. Если у вас есть сомнения в стабильности дохода, лучше отложить покупку жилья», – рекомендует специалист.
Также в последние годы участились случаи мошенничества, поэтому необходимо детально изучить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
Это договор купли-продажи, если квартира была куплена предыдущим владельцем, свидетельство о праве на наследство в случае ее наследования, договор о передаче права собственности при условии приватизации. Чтобы выяснить, имеется ли у недвижимости иной владелец, следует отправить запрос об этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). При покупке на первичном рынке необходимо проверить застройщика.
«Исследуйте сайт ФССП и арбитражного суда, чтобы исключить риск сделки с недобросовестными застройщиками. Кроме того, отложите деньги на случай, если дом будет сдан не в срок, а с задержкой. В этом случае вам нужно будет найти временное жилье или продлить договор аренды квартиры», – заключает эксперт.
Четыре причины не брать ипотеку
1. Чем выше ставка по ипотеке, тем серьезнее риск переплаты. Цены на квартиры упали, и динамику стоимости недвижимость на ближайшие пять лет не спрогнозирует никто. Даже если ипотека будет выплачена, а квартира продана, полученная за нее сумма может оказаться меньше первоначального взноса. Эксперты считают, что только когда вы сможете взять ипотеку под 2%, это будет однозначно выгодно. Между тем, даже ставка в 8-10% – это сумасшедшая переплата, особенно в перспективе 20-30 лет.
Ипотека имеет смысл, если ежемесячный платеж меньше минимальной месячной арендной платы за аналогичную квартиру. Если вы сможете накопить и выплатить 50-70% от основной суммы долга за первые 5 лет, то ипотеку тоже можно рассматривать. В этом случае быстрое избавление от нее позволит сэкономить значительные средства.
2. Пока человек не расплатится по своим ипотечным долгам, он не может стать полноправным владельцем квартиры. Любые действия необходимо согласовывать с залогодержателем. Поэтому снижается мобильность, а это может дорого обойтись в наше время.
3. Иногда оказывается, что купить квартиру по финансовым причинам можно только в не очень комфортных местах: с круглосуточным шумом, грязным воздухом, отсутствием инфраструктуры и пробками, которые увеличиваются с каждым днем. Тем не менее, такой бетонный скворечник часто стоит безумных денег. И конечно, нет смысла тратить 3-4 часа на дорогу из вашего нового дома на работу и обратно. Поэтому иногда лучше попробовать накопить деньги, чтобы поселиться в таком месте, где можно комфортно жить и отдыхать. Каждый индивидуально решает, согласен ли он отдать банку круглую сумму не за мечту, а просто за чуть больший комфорт, чем имеет сейчас.
4. Многие думают, что сдавая приобретенную квартиру в аренду, можно покрывать все расходы по ипотеке. Но это на сто процентов работает, если только жилье находится в столице. В небольших городах, например, с населением в 150 тысяч человек, аренда однокомнатной квартиры часто несопоставима с размером платежей. Простые расчеты показывают, что, скорее всего, придется оплачивать две квартиры: ту, в которой проживает гражданин, и ипотечную. Стоит ли оно того? Скорое всего нет.
Аргументы в пользу ипотеки
1. Представьте себе кризис, увольнение, сокращение заработной платы, или тяжелый недуг. Все эти неприятности легче пережить, имея собственный дом или квартиру. Еще можно как-то заработать денег на питание и повседневные нужды, но на съем жилья без стабильного дохода рассчитывать не приходится: есть риск оказаться на улице совсем без денег. Ощущение, что вы не в чужом доме, дорогого стоит: не выгонят, не скажут, что нельзя жить с детьми или животными, не запретят приводить родных и знакомых, переставлять или менять мебель, переклеивать обои и т.д.
2. Если вы платите ипотеку в срок, то скорее всего избежите всевозможных штрафов и пени. У некоторые банков есть опция по реструктуризации или рефинансированию кредита, что заметно снижает финансовую нагрузку. В случае аренды таких возможностей практически нет. В принципе, в арендуемой квартире ничем нельзя распоряжаться по своему усмотрению. Даже если вы вкладываете деньги и силы в ее ремонт, это не гарантия, что владелец решит уменьшить размер арендной платы.
3. Сумма ипотечных платежей фиксирована, а арендная плата постоянно растет. Стратегия «арендуй, а не владей» справедлива в молодости и лишь до тех пор, пока человек востребован и имеет хороший заработок. Однако после 50 лет уровень дохода не всегда и не всем удается сохранить, а уж тем более по достижении пенсионного возраста. А значит, личное жилье – это своего рода персональная пенсионная программа. Что бы ни случилось, вы легко можете сдать свою квартиру и переехать на дачу или даже в съемное жилье подешевле.
4. Хотя это может быть не совсем выгодно, но с учетом колебаний курса рубля недвижимость является более надежным инвестиционным инструментом в долгосрочной перспективе. В любое время стоимость квартиры эквивалентна прожиточному минимуму и трудозатратам на ее приобретение – это защита и от инфляции, и от всевозможных новых законов. В конце концов, вы всегда сможете продать квартиру, которую купили в молодости или зрелом возрасте, чтобы на пенсии использовать вырученные средства так, как сочтете более выгодным для себя.
